论文摘要
公房使用权的有偿转让，是我国建立社会主义市场经济体制下住房制度转换过程中新出现的一种特殊现象。目前，活跃于房地产市场的公房差价交换行为主、公房动迁时货币安置等做法，均涉及到“公房使用权的有偿转让”这一敏感问题。根据我国现行法律规定，公房使用权的有偿转让是不允许的，一旦发生矛盾，诉诸法院，这种行为往往被认定为违法。但不管怎样，这一行为已经从开始的私自地下交易日益走向公开化，事实上已得到了某些地方政府的默许和认可。现实的需要走在了理论和法规之前，迫使我们对公房使用权有偿转让的法律问题进行深入研究。本文通过对公房使用权有偿转让的现状考察，分析了公房使用权的法律性质，对公房使用权有偿转让行为的合法化及如何进行规范作了初步的探讨。
关键词 公房使用权 有偿转让 法律性质 合法化 规范化
目 录
论文摘要……………………………………………………………………………1
一、公房使用权有偿转让的现状…………………………………………………2
(一)公房使用权有偿转让的表现形式……………………………………………2
(二)公房使用权有偿转让中存在的法律问题……………………………………3
二、房使用权的法律属性…………………………………………………………4
(一)现阶段我国公房使用权的特殊性……………………………………………4
(二)公房使用权的法律性质………………………………………………………5
(三)房改实践事实上已承认了承租人对公房的大部分收益权…………………6
三、公房使用权有偿转让的现实意义……………………………………………7
(一)公房使用权的有偿转让是住房从实物福利分配向货币化、
商品化、市场化分配转变过程中不可避免的产物………………………………7
(二)公房使用权偿转让的合法化具有积极的现实意义…………………………7
四、规范公房使用权有偿转让的法律对策思考…………………………………8
(一)对上海市、武汉市等现有地方性政策的借鉴………………………………8
(二)在前头法规中确认公房使用权的用益物权性质，
使公房使用权的有偿转让行为合法化，并加以规范……………………………9
参考文献 …………………………………………………………………………11
公房使用权的有偿转让，是我国建立社会主义市场经济体制下住房制度转换过程中新出现的一种特殊现象。目前，活跃于房地产市场的公房差价交换行为主、公房动迁时货币安置等做法，均涉及到“公房使用权的有偿转让”这一敏感问题。根据我国现行法律规定，公房使用权的有偿转让是不允许的，一旦发生矛盾，诉诸法院，这种行为往往被认定为违法。但不管怎样，这一行为已经从开始的私自地下交易日益走向公开化，事实上已得到了某些地方政府的默许和认可。现实的需要走在了理论和法规之前，迫使我们对公房使用权有偿转让的法律问题进行深入研究。本文通过对公房使用权有偿转让的现状考察，分析了公房使用权的法律性质，对公房使用权有偿转让行为的合法化及如何进行规范作了初步的探讨
一、 公房使用权有偿转让的现状
（一）公房使用权有偿转让的表现形式
1、公房的差价交换
公房的差价交换是指居民将自己租住的公有住房，补贴差价后购商品住房或私人住宅，或与其他居民租住的公房交换使用，或有偿转让给他人使用的行为。最初的公房交换，是从有利生产、方便生活原则出发的一种纯粹的房屋交换行为。九十年代初，“差价换房”这个词才开始出现。随着九十年代房改和市场经济的兴起，人们逐步懂得房屋的地段、层次、面积、结构、朝向、年限等都含有一定的价值，于是人们开始按等价交换的原则，用计算差价的办法开展公房交换。到后来发展，演变为单纯的“房租证买卖”，即公房使用权人直接将公房的房租证（即使用权）转让给他人，从中获利。
2、公房动迁的货币化安置
公房动迁的货币化安置，是指把被拆迁人（公房使用权人）应安置的居住面
积，根据安置地房屋建筑面积的单价折算成货币款，由拆迁人支付给补拆迁人，被拆迁人自行购置居住房屋的行为，也叫对公房使用权的“买断”。通过这种方式，公有住房的使用权一下子就全部变成了现金归公房使用权人所有。
以上公房交易的两种形式都有一个共同性质，即对公房使用权进行有偿转让。
（二）公房使用权有偿转让中存在的法律问题
进入九十年代后，公房使用权的有偿转让，渐渐地从自发的地下交易走向公开化，成为房地产交易中争议很大的一个热点问题，引起了社会的广泛关注，一些地方政府有关部门于近年纷纷出台有关公房使用权有偿转让的操作规范。如武汉市于1997年6月颁布了《武汉市直管公有住房权有偿转让管理试行规定》，天津市于1997年推出了《关于加强公产住租赁过户、调换、置换管理的若干意见》，并对公房试行货币化运迁；上海市房地局自1997年底至1998年上半年，出台了一系列的有关规定，如《关于可售公有住房上市的出售的试行办法》、《上海市不可售公房差价交换试行办法》、《上海市危棚简屋改造地块居住房屋拆补偿地块居住房屋拆迁补偿安置试行办法》；另外福州、温州等沿海城市也开始了公房使用的上市交易。上述种种情况表明，公房使用权的有偿转让行为已得到了不少地方政府的认可和鼓励。
然而，有关法规迟迟未出台。根据现有的法规，公房使用权的有偿转让是违法的。
1、从一般的法律原理上来看，公房使用权的有偿转让侵害了公房所有人——国家的权利
因为从理论上来讲，既然是房屋租赁关系，那么，公房的承租人就只有房屋的使用权，不应享有处分、收益的权利。不管理是公房的差价交换，还是房租证的买卖，或是公房的“买断”，都是将属于国家的收益转移给了房屋使用人。也正因为如此，公房使用权的交易一直被视为“禁区”。
2、公房使用权的有偿转让缺少法律依据
1994年建设部《城市公有房屋管理规定》第26条规定，承租人将承租的房屋擅自转租的、擅自转让、转借他人或擅自调换使用的、擅自买卖公有房屋使用
权的，出租人有权终止租凭