甄别机制与住房贷款市场效率
甄别机制与住房贷款市场效率
摘要：当前我国住房贷款市场中存在着比较严重的信息不对称问题，本文构造了一个信贷市场模型来分析当借款人违约成本是私人信息时住房抵押信贷市场的效率。我们的结论是，贷款合约的多样化对于改善信贷市场的运行效率、降低贷款风险是非常重要的；另外，提高违约成本可以降低贷款的违约风险，改善低风险借款人在非对称信息下的状况。
关键词：甄别机制 信息不对称 住房贷款 违约成本
Screening Mechanism and Housing Loan Markets’ Efficiency
Abstract: Severe information asymmetry exists in Chinese current housing loan markets. This article constructs a credit market model to analyze the efficiency of housing mortgage markets while the default costs of borrowers are assumed to be private information. The first conclusion is that diversification of loan contracts is very important to decrease credit risks and to improve operating efficiency of credit markets. The second is that increasing default costs is helpful to decrease credit risks and to ameliorate lower-risk borrowers’ status under asymmetric information.
Key Words: information asymmetry, screening mechanism, housing loan, default costs
一、引言
在1998年《个人住房贷款管理办法》出台后，住房抵押贷款业务发展很快，截止到2002年9月，个贷余额7423亿元，年均增长120%。①从目前来看，住房抵押贷款违约率很低，不良贷款率全国平均不到5‰，远远低于高达25%的其他贷款的不良率。②因此个人抵押贷款是一种优质信贷资产，这成为目前银行争夺个人住房贷款市场的一个重要原因。
但是在住房贷款市场繁荣的背后却隐藏着信用风险，一个原因是银行之间的激烈竞争导致银行放松了对贷款申请人的资信状况的审查（臧国华、徐晗笑，2002），另一个原因是在住房贷款有效期发生不确定性事件的概率比较大（臧国华、徐晗笑，2002；），第三个原因是抵押制度存在缺陷，造成抵押担保失效（汪蔚，2001；汪利娜等，2001）；第四个原因是信息不对称，由于个人信用制度缺位，银行通常无法全面了解借款人的真实收入以及信用状况，或者不清楚借款人的负债情况，难以准确评价贷款申请人的信用状况（汪利娜等，2001）；或者在贷款发放后，不能对借款人的贷款使用情况、收入变动情况进行有效的监督检查。另外银行之间缺乏信息沟通，造成现有信息资源利用的低效率，加重了信息非对称（娄荣民等，2001）。
信息不对称是一种普遍存在的现象，本文拟利用Rothschild和Stiglitz(1976)的方法构造一个逆向选择模型来解释信息不对称对当前我国住房贷款市场效率的影响。本文假设借款人的违约成本是私人信息，在这种情况下贷款人如何设计合同以便将具有不同风险水平的借款人分离开来。违约成本包括失去累积的住房权益、信用损害（表现为借款人不能获得新的抵押贷款或者限制信用卡的可获得性）、心理伤害等。违约成本会影响到借款人的违约决策，违约成本大则违约风险小，违约成本小则违约风险大（王重润，2002）。
二、逆向选择下的住房贷款市场效率
（一）基本模型
