制度，使得贷款者承担了相当大比率的利率风险，这使得贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。 2、购房者由于投资方式失败的原因拖欠贷款 购房者对市场的估计不够，进行了购房投资，采取以租养贷等投资方式的失败，造成无力偿还贷款。这种情况所占比例很大，随着房地产的降温，房屋租赁市场的低迷，所占比例将会越来越大，银行信贷风险也越来越大。还有一部分“第二套住房”的购房者也出现了拖欠贷款现象。 3、违约风险造成不能履行协议按期清偿贷款 违约风险指的是抵押贷款的借方不能履行协议按期清偿贷款，因而出现拖欠贷款和终止贷款的问题。原因很多，如借款人收入水平、
就业状况和房地产开发商环境的变化等等，都有可能导致借款人违约。给银行贷款造成了很大的风险。
（二）信贷风险
1、开发商恶意欺诈行为，隐瞒真相或其他不正当手段，住房面积缩小，以次充好，抬高房价，造成购房者的损失，导致购房者抵触情绪大，而拖欠贷款。 2、开发商没有履行承诺，未及时完成
消防等配套工程，推迟入伙。 3、开发商尚欠缴地价、配套费，拖欠工程款，未办妥
房产证，使部分业主拖欠贷款，放弃供楼，造成信贷风险。 4、开发商为了售楼，过度地承诺。并与业主签订返租协议，由于出租不理想或开发商拖欠返租款，使业主也拖欠银行贷款。 5、
物业管理不善，造成业主与开发商的纠纷，使业主拖欠贷款加大信贷风险。
（三）银行的流动性风险
对于银行来说，个人住房信贷等中长期贷款的快速增长和比率的迅速提高，可能会带来流动性风险。流动性风险的具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。 商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定的比率范围之内，对这个缺口进行管理，就是商业银行的流动性风险管理和利率风险管理。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到18％一20％时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，实际上已经开始面临到流动性问题。 从成熟市场的经验看，住房按揭贷款证券化实际上是一种新型住宅融资方式。银行将缺乏流动性但未来现金流量可以预测的住房抵押贷款进行组合，形成一个”资产池”。以这个“资产池”产生的现金流为基础，经过信用提升和信用评级以后，向投资者发行住房按揭贷款债券，其偿付资金来源于按揭贷款购房人支付的本金和利息。
（四）融资风险
房地产行业是一个典型的资金密集型的行业，其对于融资的依赖程度明显高于一般的
工商行业。在房地产银行融资构成中，基于房地产开发贷款与个人住房贷款的不同风险收益特性，考虑到房地产开发贷款的风险程度相对较高，因而中国人民银行对房地产开发贷款提出了更高的监管要求。 与此形成对照的是，个人住房贷款在消费信贷中的比重正在增大，因为个人住房贷款通常是商业银行积极拓展的业务领域，有的还享有利率的优惠。因而个人住房贷款可能成为房地产企业积极以合规或者不合规的方式争取的融资渠道，使得房地产融资的风险向个人住房贷款中转移。当前房地产融资中的一些“假按揭”贷款就是一个代表性的现象。
（五）个人住房贷款的潜在风险
对于个人住房贷款这种新金融业务，商业银行一向把它当作一种低风险贷款来发展，以致只看到它的利润，而没有注意到它的风险，更是忽视了它的潜在风险。其实它的潜在风险更有危害性，它可以使银行倒闭，金融系统出现危机，这在美国的20世纪80年代和日本的20世纪90年代都出现过类似的情况。下面分析一些个人住房贷款的潜在风险。 1、利率风险是指在贷款合同期内，由于市场利率变动而导致借款人提前偿还贷款，发生理性违约行为。在经济活动中，存在大量的不确定因素，如资金的供给需求、通货膨胀率等都会发生变化，从而引起金融市场上的变化。有可能使借款人做出提前还贷或清偿贷款的决定，使银行贷方会因此遭受损失形成利率风险。个人住房贷款的利率偏低，年利率5．04％(2002年2月21日起)，而且是15年到30年的长期贷款，一旦货币政策紧缩，存款利率提高，银行几乎没有利润，甚至可能出现存款利率高于贷款利率的情况。 2、个人住房贷款市场的不规范，银行之间的无序竞争，造成放宽对贷款的审批条件，增大银行的贷款风险。 3、个人住房贷款因整个社会信用体系的不健全，造成很多不必要的纷争，潜在着预想不到的风险。 4、中国
法律体制的不健全，在诉讼过程中造成的风险。 5、个人住房贷款最大的潜在风险是房地产市场本身的周期性问题。
（六）贷款中的操作风险
从操作风险的角度看，由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的信贷部门有时为了扩大其业务范围，竞相降低贷款人的首付比例，或者放松贷款人的审批条件。我国一度被有关各方青睐的个人住房贷款“零首付”被央行亮出红牌。因为“零首付”存在较大的风险，购房者申请贷款后前几年的还款压力较大，易产生不良贷款。同时也容易让不法开发商与客户之间达成一种默契来套取银行资金。在操作过程中，没有严格的抵押住房登记制度，贷款的前台，中台与后台没有进行责任上的严格区分，对客户的资信情况没有进行严格把关。
从当前的情况看，目前各商业银行在同一城市经办个人房地产信贷业务网点偏多，在授权不严格的情况下，贷款者可以在多家银行的
经营网点同时申请小额住房贷款，一旦贷款人无力偿还，抵押物往往很难处置，资产无法分割，也没有相应的法律保障拍卖，折价程序的顺利实施。
（七）抵押贷款的风险
根据风险成因，住房抵押贷款风险可分为抵押物产权风险、信用风险、欺诈风险、抵押物价格风险、贷款条件风险、抵押物处分风险等。 其实，个人住房贷款的风险防范不仅仅是“零首付”的问题，即使是贷款额度与抵押物实际价值不超过80％的个人住房抵押贷款和不超过60％的个人商用住房贷款同样存在风险问题。据调查显示，1999年某地个人住房贷款不良率为零，但随着个贷业务的快速增长，从2000年开始，不良贷款开始抬头，到年底不良贷款率达到0.2％，至今年5月底不良贷款率又上升为0.5％。虽然只上升0.3个百分点，这里面却隐含着极大的潜在风险，因为个人住房贷款客户多、面广分散，基数大、期限长，
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