关于我市房地产状况的调查与思考
一、我市房地产市场现状
（一）商品房价格大幅攀升
2002年以来，我市商品房的供应量和需求量有明显大幅增长，市场供求增幅加大，呈供求两旺局面。
五年来，宜都市商品住宅价格由原来的600-700元/平方米逐年攀升，截至目前，商品住宅最高价格已达1880元/平方米，均价达到1500元/平方米，商业门面最高价格达6000元/平方米。
（二）二级市场交易活跃
我市自1999年开放住房二级市场以来，二手房交易活跃，交易量逐年增长，交易价格逐步升高，求大于供。2002-2005年，成交套数逐年增长，从2002年成交量200套到2005年成交500套，2006年成交量达到601套，建筑面积9.33万平方米，2007年上半年二手住房交易309套，面积4.5万平方米。成交价由2002年的平均330元/平方米攀升到2006年的800元 /平方米，目前已达1200元/平方米。
（三）经济适用房缓解住房需求
我市自1998年开始建设经济适用房安居小区，严格执行经济适用房政策，到目前为止，已建设经济适用房2000余套，主要有以园林安居小区、南湖小区为代表的国家安居工程，从一定程度上缓解了我市中低收入家庭居住困难。
（四）廉租房与低收入家庭住房租金补贴双轨运行
启动政府廉租房建设和实施城镇最低收入家庭廉租房租金补贴是近年来市委政府的“实事工程”和“民心工程”。我市自2001年开始先后建成了两批政府廉租住房，分别是水田坝廉租住房小区和西正街廉租住房小区，共计64套住房，总建筑面积 4000平方米，缓解了一部分低收入家庭的住房困难。
2006年，我市开始实行廉租住房租金补贴政策，根据《宜都市城镇最低收入家庭廉租住房租金补贴实施办法》（都政发［2005］49号）文件精神，2006年宜都市共有310余户城镇特困家庭享受了共12.97万元廉租住房租金补贴，最低收入家庭廉租住房补贴工作已步入正常化、规范化。2007上半年共落实住房补贴6.95万元。
2003－2006年，宜都市商品住宅平均价格由800元/平方米攀升到1400元/平方米，平均每年增幅20％。造成价格上涨的因素，从成本的角度来看，一是土地成本增加。近几年来，由于土地实行招拍挂制度以及城市土地资源的缺乏，造成商品住宅的地价扶摇直上。2005年馨虹苑的土地拍卖，土地占地面积1200平方米，可建房屋3600平方米，成交地价达127万元，土地约为70万元/ 亩，建筑楼面地价约为350元/平方米。而2002年以前，宜都市的住宅建筑楼面地价仅为50元/平方米。据此估算，仅地价上涨的因素，导致商品住宅价格上涨约为300-400元/平方米，而且随着国家对土地政策的进一步紧缩，预计我市未来几年内地价将继续呈现稳步上涨的趋势。二是建安成本上涨。近几年来，钢材、水泥等建筑材料涨幅很大，人工费也上涨很大，而且，由于结构抗震和新型材料的推广使用，以上两个因素，造成砖混结构单方造价由2002年的 300-350元/平方米上涨到目前的500-550元/平方米，涨幅约为150-200元/平方米。以上两个原因，造成了商品住宅开发的成本增长约 450－600元/平方米，基本与商品住宅的涨幅相吻合。
二、2007-2009年房地产市场分析
（一）从人口增长及人均住房面积增长的角度测算：
由于城市化进程的加快，未来几年陆城城区常住人口和非农业人口增长的幅度应该高于前几年的平均水平。2006年，陆城常住人口总数为90000人，按2%的增长率估算，预计2007-2009年，常住人口将达91800－95500人，净增人口为5500人，平均每年净增1800人；常住人口人均建筑面积按35平方米计算，则每年新增住房需求总量为6.0万平方米。
（二）从住房需求的构成因素的角度测算：
1、拆迁所产生的住房需求为1.2万平方米（100户×120=12000，每年按100户估算）。
2、城区周边在城区购房的需求面积大约为3.5-4万平方米。
3、改善住房条件的需求量为6.5－8万平方米。从2005、2006年的二手房的交易量估算，出售二手房的家庭绝大部分能进入增量市场，但新购住房的面积比原住房要大得多，考虑到部分家庭可能购买成栋私人住宅等因素，这部分房型需求主要为三、四室两厅，套建筑面积在120-160平方米之间。
三项因素综合起来，住房需求总量大约为11.2-13.2万平方米。
根据以上两项计算得出的结果，2007-2009年每年我市的住房需求总量大约在17—19万平方米左右。
三、存在的主要问题
1、普通商品住房在市场供应中的比例失衡,房地产市场供求结构性矛盾突出，合理的住房供应机制还没有形成。2002年以来，市场上增量的商品住宅主要集中在中高档商品房。据有关数据显示，近两年，发布购房意愿的客户逐年增多，需求的套型主要集中在90-100平方米三室一厅（或三室二厅）房，价格在8-10万元之间，这部分购房需求靠二手房来调剂也有限，因此，我市未来几年可以增加普通商品住房在市场供应中的比率。
2、目前我市还缺乏一个规范、完善的房地产有形市场。
目前，我市新建商品房的销售大都采用房地产开发商分散的自产自销的方式，即是房地产开发企业拿到土地和项目后，自己分散设置售楼部，自行宣传和销售房屋；二手住房的买卖也大多都是亲朋好友互相介绍，剩下少部分则是到房地产中介机构去寻觅。很多群众反映购房难，购房知识贫乏，维权效果差，由此造成的各类交易纠纷近年来有上升的趋势。这些现象给我市目前蓬勃发展的房地产市场带来了一些问题和危害。